本文へスキップ

札幌駅徒歩5分・司法書士に相談するなら

TEL. 011-700-2151

札幌市北区北9条西4丁目7-4エルムビル10階


民事信託と商事信託

不動産の民事信託と商事信託

札幌で信託登記なら
信託とは、信頼できる相手に不動産等の財産を預けて、自分が決めた目的に沿って運用・管理してもらう事です。

以前は、信託と言えば、投資家が投資用不動産を信託銀行に預けて、それを運用してもらうというような「商事信託」(商売としての信託、主に信託銀行や信託業免許を持った不動産業者が取り扱う。信託報酬が発生する)がメインで、寺西司法書士事務所でも、以前から銀行や不動産業者から依頼を受けて商事信託に関する登記手続きを行っておりました。

しかし近年、商事信託だけではなく民事信託が盛んになってきました。
民事信託とは、営利を目的としない信託で、個人間や免許を持たない業者でも取り扱う事ができます。

寺西司法書士事務所では、商事信託登記のほかに、主に小規模で手軽な不動産の民事信託登記手続きも扱っております。
信託と聞くと資産家が利用するというイメージですが、資産の総額に関わらず、認知症対策、遺言書の代わり、生前贈与の代わりとして利用する事ができます。
当事務所では、高額なコンサルティング料は原則頂かず、一件あたりの報酬となっておりますので先ずはお気軽にご相談下さい。相談無料です。

 費用のご案内 (不動産の民事信託登記)
 当事務所報酬 金66,000円〜(税込)
 +
 実費(登録免許税、公証人費用等の実費)


民事信託とは?どんな時に使うのか。



民事信託を利用した方が良い方、
1 認知症対策を考えている方
2 不動産が共有で不安な方、共有状態を解消したい方、
3 家族、友人、知人に財産を遺したい方

1 不動産の認知症対策
(1)民事信託は、認知症対策として利用する事ができます。
自分が認知症になる前に、信頼できる人に不動産を、信託を利用して名義変更します。
不動産登記簿には、不動産が信託によって預けられた事、信託契約の内容、信託によって利益を受ける者などが登録されます。
その後、預かった人は、自分の判断で不動産を運用、管理し、必要に応じて売却する事ができます。
預けた人が認知症で判断能力が無くなっても問題ありません。
例えば、年々物忘れがひどくなっている様なケース、高齢のため不動産の管理に不安があるケースなどに信託を利用すると良いでしょう。
しかも、信託は、財産を預けるだけなので、高額な税金は掛かりませんので安心です。
(2)成年後見制度や任意後見制度との違い
同じ認知症対策として、成年後見制度や任意後見制度があります。
この制度を利用した場合は、本人が法的に手厚く保護されるメリットがありますが、財産管理に裁判所が介入するため自由が利かないというデメリットがあります。
例えば、不動産を担保にしてお金を借りる、将来の相続税を安くするために節税対策をする、不動産を第三者へ贈与するという事は、本人に不利益が発生する可能性があるため成年後見制度を利用した場合は行う事はできません。
また、申立人が望まなくても後見人や後見監督人に第三者(弁護士や司法書士、その他の専門家)が選任される可能性があります。

2 共有の解消するための民事信託
(1)不動産が共有の場合で、共有を解消したいと考えている場合にも信託は有効です。
共有を解消するために、普通に持分の所有権移転を行うと多額の税金が掛かってしまうのが悩みの種です。
そんな時は、信託を利用すれば、さほど費用をかけなくても不動産を一人の名義にする事が可能です。
ちょっと、不思議に思うかもしれませんが、名義は信託によって1人に変更されます。
そして、不動産登記簿に「信託原簿」が加えられて、その信託原簿に、共有者はこの不動産に受益権という権利を持っていて、実体上は共有持分権を持っているという事が記載されるのです。
信託によって一人の名義した場合、信託された人は1人で管理、売却や賃貸をする事ができるようになります。
しかしながら、家賃や売買代金などの入ってくるお金は、元の共有者全員に分配するという事になります。
(2)贈与、交換や売買との違い
贈与、交換、売買によって共有の解消を行った場合、贈与税、譲渡税、不動産取得税などの税金が問題となります。
税金の事を考慮しないで贈与や交換を行うと、莫大な税金が発生する可能性があります。
不動産の交換、税申告には、不動産の評価額の算定も必要ですので、税理士、不動産鑑定士などの専門家に頼る必要もあります。

3 家族、友人、知人に財産を遺したい方
(1)信託は、契約内容に自分が死亡した時に不動産が信託を受けた人に贈与される様に決めておくことによって、遺言と同様の効果を発生させることができます。
遺言の場合は不動産登記に何の登録もされないので、本当に権利を取得できるのかが不確実です。
実際に第三者に贈与してしまった方がスッキリしますが、すぐに贈与してしまうと、今後は他人名義に自宅に住まわせて貰う事になります。
更に贈与税、不動産取得税、登録免許税などの税金が高額になるかもしれません。
そうならないために、信託という方法があります。
具体的には、将来、不動産を贈与したい人に信託を利用して不動産を預けます。
信託契約の中で信託した人が死亡した場合、信託を受けた人に権利を贈与すると決めておきます。
信託した時点では、預けているだけなので、自分の物です。
もちろん、自分の物なので、贈与税はかからないし、今後は不動産に住み続ける事ができます。
預かった人は、しばらくの間は不動産を管理しなければなりません。
信託契約の中で、「住まなくなった場合は権利を贈与する」と決めておいたり、「預けた人が死亡してしまった場合は贈与する」と決めておくと、預かっている人は将来不動産の権利を貰う事ができます。
(2)遺言との違い
遺言書は単なる一方的な意思表示ですので、気が変わって一方的に撤回することもできます。
信託は、お互いの契約ですので、一方的に撤回することはできませんし、不動産登記簿に登記されるので双方の合意なしでは抹消できません。
そういった意味で、信託の方が確実に財産を遺せる(貰うことができる)方法だと言えます。

4 財産を預けるのが心配という方
信託を利用する際に、信託を受けた人が勝手に財産を売ってしまったり、自分の物にしてしまったらと心配になるかもしれません。
そういった事を防ぐために、「信託監督人」を定める事ができます。
信託監督人は、信託を受けた人を監督し、帳簿の提出を求めたり、不正行為を取り消す事ができます。
信託管理人は誰でもなることができ、ご家族でもなる事ができますし、司法書士などの専門家を指定する事もできます。














不動産を、信託銀行などに預ける(以下、信託すると言います)ことで管理や運用を任せて、そこから発生する家賃などの利益を、預けた人または預けた人が指定した別の人が受け取ることができます。

これを信託登記と呼び、預けた人を「委託者」、預けられた側を「受託者」、利益を得る人を「受益者」と呼びます。
このとき預けられた不動産について信託登記申請をすることで、その不動産が「信託された財産である」と第三者に公示することができます。

信託の登記がされると不動産の登記簿には信託原簿と呼ばれるものが追加され、信託原簿には、信託に関する事項が記載されます。

この登記によって、その不動産が受託者の固有財産ではないことを第三者に公示できるため、万が一受託者が破綻した場合でも債権者からの差押等を防止する事ができます。

このように信託を利用することで、不動産そのものと、そこから発生する利益を切り離してしまうことが可能となり、不動産は金融機関等に信託し、その不動産から発生する権利だけを家族に譲ったり、相続させたりすることが可能です。加えて、不動産を売買等で所有権移転する事に比べ、不動産に関する税金が軽減されます。

また、管理に不安のある高齢者の不動産等を、親族や関連会社に信託することで、詐欺等から財産を守ったり、遺言と信託を組み合わせて、相続に伴うトラブル対策をすることもできます。
(※営業として法人が信託を取り扱う場合、金融庁の厳しい規制があります。)

信託の際には、契約により期間を定めたり、利益を得る「受益者」を自分以外の人に指定する事ができます。よって、期間が終了したり、売却する場合は、あくまで預けている状態なので、信託登記を解除して不動産を元の状態に戻すことができます。

寺西広司法書士事務所では、これまで信託登記手続きも取り扱って参りました。首都圏では比較的利用されている制度ですが、札幌でも増加しつつあります。

信託事項を変更したり、信託されている不動産の信託を解除して、元の状態に戻す登記申請手続きなど、信託登記をお考えの際にはお気軽にご相談下さい。
尚、料金については登記の内容によっ



寺西広司法書士事務所

〒060-0809
札幌市北区北9条西4丁目7ー4エルムビル10階

TEL 011-700-2151
FAX 011-700-2152

<営業時間のご案内>
平日 AM9:00〜PM6:00
(土日祝祭日は休み)

札幌寺西広司法書士事務所   

新型コロナウイルス感染防止に対する当事務所の取り組みについて

感染防止のためスタッフのマスク着用を実施し、換気、所内及び応接室の定期的な消毒、飛沫飛散防止のためのパネルの設置をしております。何卒ご理解を賜りますようお願い申し上げます。
   
札幌の司法書士村中修二
札幌で全国の不動産に対応

札幌特設サイトのご案内
札幌相続手続き相談室
札幌会社設立相談室
 お知らせ
 お仕事帰りもご相談いただけるよう、夕方6時以降の相談も承ります。
お電話やメールでのご相談の際にお気軽にお申し付け下さい。
更新情報
  • H31.3.25 
    「所長のコラム」更新しました。
  • H30.2.6 
    「所長のコラム」更新しました。
  • H29.8.8 
    法定相続情報証明」ページ追加

LINK

司法書士を札幌でリンク札幌司法書士会

司法書士を札幌でリンク日本司法書士会連合会

司法書士を札幌でリンク土地家屋調査士本名淳事務所